Die Zukunft der Stadt entscheidet sich auch auf dem Wohnungsmarkt

Die Wohnungspolitik steht wie kaum ein anderes politisches Handlungsfeld in Deutschland unter sozialem sowie unter ökologischem Druck.

Drei Vortragende auf dem Podium diskutieren ihre Präsentationen. (Inga Kjer / photothek)
Tilman Harlander (Uni Stuttgart), Gisela Schmitt (RWTH Aachen) und Julika Weiß (IÖW) (v.l.n.r.) bei der Diskussion ihrer Impulsvorträge im FONA-Workshop "Sozial-ökologische Dimensionen des Wohnens" am 6.6.2018 in Leipzig.
Foto: Inga Kjer / photothek

  • Kehrt die soziale Wohnungsfrage zurück? Was sind die Ursachen? Wie kann den Problemen der Mietpreis- und Bodenpreissprünge begegnet werden? Was sind die derzeitigen Wirkungen und künftigen Folgen für eine nachhaltige Stadtentwicklung?
  • Wie kann der Gebäudebestand klimaneutral umgebaut werden? Welche Hindernisse sind zu überwinden? Welche sozialen Folgewirkungen sind zu beachten und welche Instrumente gibt es, welche Akteure sind zu mobilisieren?

Diese Fragen standen im Mittelpunkt des Workshops "Sozial-ökologische Dimensionen des Wohnens: Die Zukunft der Stadt entscheidet sich auch auf dem Wohnungsmarkt" beim 14. Forum für Nachhaltigkeit (FONA) in Leipzig am 6. Juni 2018. Der Workshop thematisierte erstmals im FONA-Kontext den Zusammenhang zwischen sozialer Wohnungsfrage und energetischer Gebäudesanierung. Er stützt sich teils auf Ergebnisse von BMBF-Fördermaßnahmen, formuliert im Wesentlichen aber eine neue Zukunftsfrage der Forschung für nachhaltige Entwicklung an der Schnittstelle der Leitinitiativen "Zukunftsstadt" und "Energiewende".

Rückkehr der Wohnungsfrage – vor welchen Herausforderungen stehen Kommunen?

Ein altbekanntes Grundproblem des Wohnungsmarkts, das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage, wird zunehmend virulent in Deutschland: Wohnraum v. a. in wachsenden Städten ist knapp und teuer, was dazu führt, dass sich a) untere Einkommensgruppen nicht angemessen versorgen können; b) bereits die Mittelschicht einen steigenden Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen muss oder aber c) in preiswertere Wohnlagen am Stadtrand gedrängt wird, wo jedoch die Wege zu Einkauf und Arbeit länger werden.

TeilnehmerIn schießt ein Foto vom Workshop mit seinem Smartphone (Inga Kjer / photothek)
Etwa 70 Teilnehmer*innen aus Kommunen, kommunalen Einrichtungen, Zivilgesellschaft und Wissenschaft diskutierten die Beiträge und nahmen Impulse für ihre Arbeit mit.
Foto: Inga Kjer / photothek

In seinem Impulsvortrag "Rückkehr der Wohnungsfrage – Herausforderung für die kommunale Wohnungspolitik" skizzierte Prof. Dr. Tilman Harlander, Emeritus für Architektur- und Wohnsoziologie an der Uni Stuttgart, die komplexe Problemlage auf kommunaler Ebene. Zuwanderung, Immobilienboom, Mietenbelastung für untere Einkommensgruppen, sozialräumliche Folgen (Segregation, Gentrifizierung) waren einige der Stichworte im Vortrag. "Was macht das Umsteuern so schwer?" ist die Schlüsselfrage für die Kommunen. Dass Wohnungsbestände mit sozialer Bindung sehr stark zurückgegangen sind, weist darauf hin, dass Programme und Förderung von Land und Bund wieder enorm wichtig werden. Eine weitere Problematik liegt in der komplexen Marktsituation, in der sich die Wohnungsversorgung befindet. Neben Finanz- und Immobilienmarkt sowie Bauwirtschaft ist vor allem das Geschehen auf dem Bodenmarkt ein entscheidender Einflussfaktor für die Chancen sozial-ökologischen Umsteuerns. Bodenspekulation treibt die Preise und verhindert oder verzögert innerstädtische Wohnungsbauprojekte. Im Zuge der Reform der Grundsteuer sollte seitens des Bundes die Chance genutzt werden, den Kommunen eine Bodenwertsteuer an die Hand zu geben. Mit Beispielen zeigte Harlander, dass Wohnqualität, energetische Standards und "Bezahlbarkeit" keine Gegensätze sind. Im Fazit plädierte er für eine "Verknüpfung von Wohnungs- und Städtebau mit quartiersbezogener Arbeitsmarkt-, Sozial- und Bildungspolitik" sowie für neue Konzepte und eine "Neujustierung der Wohnungspolitik auf allen staatlichen Ebenen".

Koproduktion von Markt, Staat und Zivilgesellschaft

Dass zwischen Markt und Staat zivilgesellschaftliche Akteure nicht nur eine Nische besetzen, sondern Lösungen anbieten, die zum "Normalfall" werden sollten, dafür plädierte Dipl.-Ing. Gisela Schmitt vom Lehrstuhl für Planungstheorie und Stadtentwicklung an der RWTH Aachen. Auch in ihrer Argumentation kommt der Bodenpolitik eine Schlüsselrolle zu. Ein gutes Beispiel für einen gemeinwohlorientierten Umgang mit Grund und Boden stellen die "Community Land Trusts" dar, eine Form des geteilten Eigentums unter Beteiligung der öffentlichen Hand, die das "Existenzgut Wohnraum" sichert und sich bei Immobilienkrisen bereits als äußerst widerstandsfähig erwiesen hat. "Die Idee, Häuser und Grundstücke als Gemeingut zu organisieren, ist nicht neu", so Schmitt mit Verweis auf internationale Erfahrungen. Sie könnte "eine Keimzelle für eine runderneuerte Wohnungsbauförderpraxis" sein. Darüber hinaus beschäftigten sich ihre Anregungen und Vorschläge auch mit etlichen bereits existierenden kommunalen Instrumenten, die teils geschärft oder aber mutiger angewendet werden könnten. Dazu gehört z. B. die "Sozialgerechte Bodennutzung", bei der Investoren verpflichtend einen bestimmten Anteil an Sozialwohnungen realisieren, was die Bodenpreisentwicklung dämpft und zugleich private Planungsgewinne begrenzt. In einigen Kommunen hat sich eine kluge Bodenvorratspolitik als hilfreich erwiesen. Kombiniert mit dem Instrument des Erbbaurechts lässt sich ebenfalls eine nachhaltig soziale Wohnraumförderung betreiben. Ferner sollten Vorkaufsrecht und Baugebot konsequenter angewendet werden, Milieuschutzsatzungen auch bei energetischen Sanierungen zum Erhalt der Quartiersidentität beitragen. Und schließlich betonte sie nochmals die so wichtige Arbeitsteilung zwischen Staat, Markt und Zivilgesellschaft: "Gemeinwohlbelange entstehen als Ergebnis von Aushandlungsprozessen. Dabei sollten immer materielle und ideelle Mehrwerte transparent gemacht werden."

Energetische Sanierungen – überforderte Eigentümer und bedrohte Mieter

Abgesehen davon, dass für den Wohnungsneubau wieder zunehmend Flächen am Stadtrand in Anspruch genommen werden, ist die ökologische Dimension ganz wesentlich dadurch geprägt, dass bei einem großen Teil des Wohnungsbestands enorme Wärmeverluste auftreten und mit fossilen Energieträgern Wärme erzeugt wird. Im Sektor Wärme liegt ein enormes Potenzial zur CO2-Einsparung und Erreichung der Klimaziele. Denn bei privaten Haushalten liegt der Anteil des Energiebedarfs für die Wärmeerzeugung bei etwa 83 Prozent. Energetische Sanierungen finden zwar statt, aber in einem bei weitem nicht ausreichenden Tempo und Ausmaß. "Die energetische Modernisierung", so Dr. Julika Weiß vom Institut für Ökologische Wirtschaftsforschung, Berlin, "umfasst sowohl eine Reduktion des Energieverbrauchs als auch den Umstieg auf erneuerbare Energien". Frau Weiß, die sich bereits im Rahmen der BMBF-SÖF-Energiefördermaßnahme mit der Gebäude-Energiewende und u. a. mit Entscheidungskontexten von Eigentümern bei der energetischen Sanierung beschäftigt hat, arbeitete heraus, vor welchen Herausforderungen die sozial-ökologische Modernisierung des Wohngebäudebestands steht. An Heiztechniken, Wärmedämmstoffen und Geschäftsmodellen fehlt es nicht. Eine besondere Hürde für signifikante Fortschritte liegt darin, dass sich die Wohnungen in Deutschland zu etwa 81 Prozent im Besitz von privaten Einzeleigentümern befinden. Diese Gruppe ist kaum organisiert, schwer erreichbar und sehr heterogen. Hier liegt ein Handlungsfeld für Kommunen, Verbraucherberatungen, Energie- und Klimaagenturen, Eigentümer zu motivieren, zu mobilisieren und dabei zu unterstützen, Sanierungsfahrpläne zu entwickeln sowie Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten zu eruieren.

Außerdem werden nur ca. 46 Prozent aller bewohnten Wohnungen in Deutschland von Eigentümern selbst bewohnt. Bei vermieteten Wohnungen sind von energetischen Sanierungen – ohne darauf Einfluss nehmen zu können – in einem hohen Ausmaß Mieter betroffen. Ein Ansatzpunkt für eine sozialverträgliche Sanierung ist also die Begrenzung der Modernisierungsumlage, um im Idealfall Warmmietenneutralität zu erreichen. "Es ist wichtig", so Weiß, "dass nicht nur die Wohnungen der Gutverdiener energetisch saniert werden, sondern gerade auch die Wohnungen der unteren Einkommensgruppen, um künftig zu vermeiden, dass Preissteigerungen bei fossilen Energieträgern auf die Wohnkosten durchschlagen. Mittel- bis langfristig ist die energetische Sanierung ein Mittel, die Warmmieten stabiler zu halten. Denn die Mehrkosten für die energetische Sanierung sind verglichen mit anderen Kostentreibern und vor allem gemessen an den ökologischen und letztlich auch sozialen Wirkungen relativ gering."

Die drei Beiträge und die anschließende Diskussion machten deutlich, dass das Handlungsfeld Wohnen in seinen sozial-ökologischen Dimensionen ein potenzielles Forschungsfeld der gesellschaftsbezogenen Nachhaltigkeitsforschung ist.

Im Auftrag des BMBF wurde der Workshop vom DLR Projektträger im Rahmen des 14. FONA-Forums veranstaltet und gemeinsam von Dr. Frank Betker (DLR Projektträger) und Dipl.-Ing. Ricarda Pätzold (Deutsches Institut für Urbanistik – Difu) moderiert. Verantwortlich und Zusammenfassung: Dr. Frank Betker.